不動産売買の適正価格の考察

業務の用に供する建物では、資本的支出又は修繕費に係る費用は全てＢ/ＳやＰ/Ｌに反映されます。他方、業務の用に供しない建物では衛生設備の交換やフローリングの張替えなどが行われてもＢ/ＳやＰ/Ｌを作成しないため、リフォーム費用や時期を含め、総務省；固定資産税の課税標準額だけではハッキリしない。
リフォームした物件が売りに出される場合に「売値の殆どは、建物の価格です」と言われる場合は、元々の固定資産税の課税標準額に、今回のリフォーム代金を上乗せした金額を言われるなど、裏に隠されている理由を読み取れます。

売却活動を通じて売主が媒介会社から言われる内容に「買主希望者から経費が高い」と言われる事があります。これは媒介会社にとっては、買主希望者から言われた事を何も考えずに、ただ右から左へと受け流しているのでしょう。実際には売りに出していない（持ってはいない）、駐車場代などを含めた意味で管理費が高いと言われるケースもあります。

区分所有建物の買主希望者は、主要構造部や建具区分には勝手に手を付けられない事を理解のうえ、内窓（二重サッシ）、衛生設備、石膏ボードをスクリューパッキン工法で付ける場合の隙間に断熱材を付けるなど、スケルトンリフォームから手を付けられる事にメリットを感じられる人も多いのでしょう。石膏ボードをＧＬボンド工法で付ける場合の隙間に断熱材を付けられるかは、分からないです。
また、外壁塗装や防水工事は１７年から１８年前後で大規模修繕工事が行われますが、これは外壁材自体の法定耐用年数ではなく、塗料や防水材の耐用年数は長いものでも２０年前後であり、そこから１割程度のマージンを勘案されています。

区分所有建物では管理規約をお目通し下さい。管理費、修繕積立金など、きちんと管理されている管理組合法人であれば、係数に有る共通点を読み取れます。

不動産売買の適正価格の考察

土地の価値の目安なら 国土交通省；標準地・基準地検索システム を使って調べられます。

売主が１番目に望む売却希望価格は、適正価格であって、自治体から毎年送られてくる固定資産税・都市計画税の納付通知書に記載されている価格に基づき、一般的には固定資産税の課税標準額を０.７で割った金額です。

売主が２番目に望む売却希望価格は、上記１を下げて固定資産税の課税標準額の付近の金額です。

売主が３番目に望む売却希望価格は、固定資産税の課税標準額よりも安い金額に突入し、売主はここから定期的に売値を下げていくのでしょう。
但し、古い区分所有建物は中心市街地に建築されている事が多く、利便性などから建物だけでは考えられない。

業務の用に供する建物の主要構造部及び建物の部位（但し、建物附属設備を除く）の法定耐用年数・償却率は、財務省；減価償却資産の耐用年数等に関する省令  別表第一「建物」から読み取れます。建物附属設備は、財務省；減価償却資産の耐用年数等に関する省令  別表第一「建物付属部材」です。

他方、業務の用に供しない建物の部位の耐用年数・償却率は、（独）住宅金融支援機構  住宅技術基準実施細則には規定しない。財務省；減価償却資産の耐用年数等に関する省令  別表第一「建物」は、業務の用に供しない建物には１.５の係数を使って目安を読み取れます。

・不動産を取得したことによる不動産取得税の課税　　自治体へご確認下さい。

・不動産を譲渡して所得を得たことに伴う所得税の課税　　税務署へご確認下さい。

・不動産固定資産税・都市計画税の課税　　１月１日現在の不動産所有者に課税されます。不動産所在地の自治体へご確認下さい。

業務の用に供する資産

a）（租税公課）総務省；地方税法第388条第１項に基づく固定資産評価基準「土地」「家屋」「償却資産」

b）（減価償却資産）財務省；減価償却資産の耐用年数等に関する省令は、減価償却費（費用科目）としてＰ/Ｌに反映されます。固定資産としてはＢ/Ｓに反映されます。なお、減価償却税という税目はありません。

不動産売買の適正価格の考察

（ｃ）大西 啓貴