仮換地の保留地負担割合ある売買契約；土地区画整理について
仮換地での保留地負担の部分には、土地権利者の完全な所有権は及ばない。「割合」で示す。土地権利者は土地区画整理事業における自治体の担当部署と打ち合わせをせず、各街区番号に示された制限に目を通さずとも、土地の売買契約や分筆登記はできるのでしょう。但し、各街区番号に存する保留地負担の割合に抵触せず、かつ、建蔽率・容積率を理解しなければ、以後の土地利用の経済上、大きな損失を生じます。
土地区画整理事業における各街区の保留地負担の割合を、土地権利者と自治体との「共有持分の割合」の概念を用いる。※ 保留地負担の割合は、各街区番号で違います。
仮換地に保留地負担の割合が含まれた土地売買契約や分筆登記を望む土地権利者は、土地区画整理事業に係る不明確な精算を次の買い主に負担を残さないために、問題を将来に先送りせず終わらせたい人もおられます。これは土地の分筆登記が有っても無くとも、気持ちは同じだそうです。
媒介者が仮換地における保留地負担の制限を説明できないが故に、買主側から売主側に対して、自治体の議会による承認を得て、土地区画整理事業に係る精算を終わらせる事を求めるケースも有ります。
これには、買主側が購入予定候補の不動産に、抵当権や根抵当権などの担保権の設定を考えているなど、金融機関の立場も考えられる。
不動産で減価償却手続の対象にならない・耐用年数の規定が無いのは「土地」「立木竹」「建設仮勘定」です。
私が土地権利者をアシストした一例では、土地権利者と自治体の間で係争が無かったため、土地権利者と一緒に自治体の担当部署から話をお伺いする事ができましたが、この頃、自治体を主体とする土地区画整理事業が始まってから既に17～18年が過ぎていた。
土地権利者は、土地区画整理事業施工地区内の仮換地を分筆したうえで、その一部を第三者へと売買する事の可否について自治体へ確認に訪れた事で、自治体の失念が発覚した。その間、仮換地に保留地負担の割合が内在する事について、自治体からは土地権利者に対する通知や説明は一切無く放置されていた。
・土地の分筆登記自体は、土地家屋調査士の法定業務です。
この土地は宅地の地目と農地の地目が混在した土地の上に住宅が存在する稀な事例でした。事後的ではありますが、当該土地の所有者様には農地法第４条の転用許可を取得していただきました。
土地権利者として有する仮換地の街区番号が複数から成る場合、各街区の何処で分筆の位置を決めれば土地売買契約の権利者・義務者の双方にとって、経済上、最も効率が良いか、土地区画整理事業の施工者である自治体にアドバイスを求めても、それは受け付けない。
自治体の担当部署との打ち合わせも、最初の話から最終的な話の過程では、内容の根本が変わることもあります。
このときは各街区番号に存する保留地負担の割合に抵触せず、かつ、建蔽率・容積率にも抵触していない事を図面・数字で証明したうえで、自治体の議会による承認を得たことを記憶しています。
土地区画整理事業の施工区域において、精算の検討には国土交通省の地価公示など公的な資料を用いています。
このときに最も大切なのは、土地権利者の意思による「選択の機会」を奪わないこと。
他の宅地建物取引業者のアドバイスを受けながら進められていた、保留地の負担が含まれる仮換地の売却で経験した事例では、二重課税される土地の権利移転の打ち合わせが行われていたケースがあり、「プロだけど専門外」「知り合いだけど知識・経験が無い人」からアドバイスを受けるのは危険だということ。
最終的には、精算を通じて土地権利者と自治体との「共有持分の解消」を行われるのでしょう。
仮換地の期間に建てた建物には、建物の不動産登記に「仮換地」と明示されます。
保留地負担ある仮換地売買契約；土地区画整理について
（ｃ）大西 啓貴
・不動産を取得したことによる不動産取得税の課税 自治体へご確認下さい。
・不動産を譲渡して所得を得たことに伴う所得税の課税 税務署へご確認下さい。
・不動産固定資産税・都市計画税の課税 １月１日現在の不動産所有者に課税されます。不動産所在地の自治体へご確認下さい。
業務の用に供する資産
a）総務省；地方税法第388条第１項に基づく固定資産評価基準「土地」「家屋」「償却資産」
b）財務省；減価償却資産の耐用年数等に関する省令は、減価償却費（費用科目）としてＰ/Ｌに反映されます。固定資産としてはＢ/Ｓに反映されます。なお、減価償却税という税目はありません。