土地区画整理事業施工地区内、土地権利者の仮換地において保留地割合の負担がある旨を、施工主体である自治体からは何も伝えられず、権利者が放置されている事もあります。

私が土地権利者を補佐した事例ですが、自治体が施工主体として土地区画整理事業が始まってから既に17~18年間が過ぎていた。土地区画整理事業施工地区内の仮換地を分筆したうえで、その一部を第三者へ売却する事が可能か否か、土地権利者の側から自治体へ相談に訪れた事によって、当該自治体の失念が発覚した。自治体は国から補償に充てるための予算を受け取っているのに、その間、自治体からは仮換地における保留地負担分が内在する事についての説明や通知は一切無かった。

土地権利者が有する仮換地の街区番号が複数から成る場合は、各街区番号それぞれに含まれる保留地割合の負担、並びに建蔽率・容積率による制限が存します。厄介なのは、保留地割合の負担は、各街区番号で違うこと。

これを確認せずとも土地の分筆登記の作業自体はできるのでしょう。但し、街区番号に含まれる保留地負担の割合に抵触しない(当該負担分には土地権利者の完全な所有権は及ばない)、かつ、建蔽率・容積率に抵触しないように仮換地を分筆しなければ、以後の土地利用における経済上の損失も生じます。

■ このときに大切なのは、土地権利者の「選択の機会」を奪わないこと。

土地権利者として有する仮換地の街区番号が複数から成る場合、各街区のどの位置に分筆を決めれば土地売却の経済上、最も効率が良いかは、土地区画整理事業の施工者である自治体の側にアドバイスを求めても、それは受け付けないため、土地権利者を補佐して自治体との折衝をできる知識・経験を有する人を探す必要性があります。宅地建物取引業者のアドバイスを受けながら進められていた保留地割合の負担が含まれる仮換地の売却では、二重課税される土地の権利移転の打ち合わせが行われていたケースがあり、「プロだけど専門外」「知り合いだけど知識・経験が無い人」からアドバイスを受けるのは危険だということ。

仮換地における各街区番号に含まれる保留地割合の負担に抵触しないうえで仮換地の分筆をしなければならないため、自治体の担当者に伝えるための図面や分筆後の地積を計算した資料などを土地権利者の側で用意します。

上記のような経由をせずとも、仮換地における保留地負担にかかる土地を自治体の議会による承認を受けて精算する事も出来ます。但し、対象が土地なので、その時点で、少なくとも数百万円単位の金銭負担が土地権利者に生じます。初めからこちらしか提案できないのは、権利者の「選択の機会」を奪う事になります。