仮換地における保留地負担分には、土地権利者の完全な所有権は及ばない。保留地負担が含まれた仮換地において、自治体の土地区画整理事業の担当部署と打ち合わせをせず、仮換地における街区番号に示された情報に目を通さずとも、土地の分筆登記の作業自体はできるのかもしれません。但し、各街区番号に含まれる保留地での負担割合に抵触せず、かつ、建蔽率・容積率に抵触しないように仮換地を分筆しなければ、以後の土地利用における経済上の損失も生じます。

私が土地権利者を補佐した事例ですが、自治体を施工主体とする土地区画整理事業が始まってから既に17～18年が過ぎていた。その間、自治体からは仮換地における保留地負担割合分が内在する事について土地権利者に対する説明や通知は一切無く、放置されていました。土地区画整理事業施工地区内の仮換地を分筆したうえで、その一部を第三者へ売却する事の可否について、土地権利者の側から自治体へ相談に訪れた事によって、当該自治体の失念が発覚した。

係争は無かったため自治体の都市計画課から資料を貰うことが出来ましたが、土地権利者が有する仮換地の街区番号が複数から成る場合、各街区番号各々に含まれる保留地負担の割合分、並びにそれとは関係なく、その地域で適用されている建蔽率・容積率の制限が存します。※ 厄介なのは、保留地の負担割合は、各街区番号で違うこと。

※ 係争は無かったため、土地所有者を補佐する形で、所有者と一緒に、自治体の担当部署から話を伺う事が出来ました。

このときに最も大切なのは、土地権利者の意思による「選択の機会」を奪わないこと。

① 土地権利者として有する仮換地の街区番号が複数から成る場合、各街区の何処で分筆の位置を決めれば土地売却の権利者・義務者の双方にとって、経済上、最も効率が良いか、土地区画整理事業の施工者である自治体の側にアドバイスを求めても、それは受け付けないため、土地権利者を補佐して自治体との折衝をできる知識・経験を有する人を探す必要性があります。

宅地建物取引業者のアドバイスを受けながら進められていた保留地割合の負担が含まれる仮換地の売却で経験した事例では、二重課税される土地の権利移転の打ち合わせが行われていたケースがあり、「プロだけど専門外」「知り合いだけど知識・経験が無い人」からアドバイスを受けるのは危険だということ。

仮換地における各街区番号に含まれる保留地負担の割合分に抵触しないうえで仮換地の分筆をしなければならないため、自治体の担当者に伝えるための図面や分筆後の地積を計算した資料などは、土地権利者の側で用意します。

② 上記のような経由をせずとも、仮換地における保留地負担の割合にかかる分を自治体の議会による承認を受けて精算する事も出来ます。

⇒  但し、最初から②しか提案できないのは、土地権利者の意思による「選択の機会」を奪う事になる。対象物が「土地」なので、その時点で少なくとも数百万円単位での金銭負担が土地権利者に生じます。