宅地の物理的現況や権利関係の調査をしていると、役所や士業の側で様々なミスが見過ごされている事を発見します。① 建築確認を受けて工事されていた新築建物が完成し、その後、自治体による固定資産税関係の調査、土地家屋調査士による建物の表示登記申請・司法書士による建物の所有権保存登記申請を法務局が受け付けて登記された新築建物が「畑」の地目で登記された土地の上に建築されていた(発見後、農地法の転用許可を取得していただいた)、② 土地区画整理事業の施工地区内に存する仮換地に保留地割合の負担がある旨を自治体から土地権利者には何も伝えられずに15年以上放置されていたなどの事実にも遭遇しています。

【 宅地;固定資産の売却 】仮換地を分筆した上で一部を第三者に売却する際に必要なこと;土地区画整理事業施工地区内の仮換地を分筆した上で一部を第三者に売却するにあたり、土地権利者として有する仮換地の街区番号が複数から成る場合は、各街区番号にそれぞれの保留地割合の負担が内在する事がある。そのため売買契約の準備として、自治体から仮換地に保留地負担の割合が存するか否かの確認が必要になります。

土地権利者として有する仮換地の街区番号が複数から成る場合、各街区のどの位置に分筆を決めれば土地売却の経済上、最も効率が良いかは、土地区画整理事業の施工者である自治体の側ではアドバイスを受け付けないため、土地権利者の側において自治体との話し合いを行える知識と経験を有する人を探す必要性があります。

土地権利者の側から土地区画整理事業の施工者である自治体に出向いて仮換地の内容を確認した事によって、自治体から初めて仮換地に保留地割合の負担が存する旨を告げられたケースがあります。この土地権利者の場合には、自治体が施工者として土地区画整理事業が始まってから既に17~18年が過ぎており、その間、自治体から何の説明や通知が無かった。それは担当部署の上役も放置していた事を意味し、自治体職員の職務遂行能力に、土地権利者が不信感を持ったのは当然のことです。また、宅地建物取引業者のアドバイスを受けながら進められていた保留地割合の負担が有る仮換地の売却では二重課税される土地の権利移転の話し合いが行われていたケースもあり、プロだけど専門外、知り合いだけど知識・経験が無い人からアドバイスを受け、サポートを頼むのは危険です。

仮換地における各街区番号に存する保留地割合の負担に抵触しない上で仮換地を分筆しなければならないため、自治体の担当者に伝えるための図面や分筆後の地積を計算した資料などを土地権利者の側で用意します。

土地権利者は仮換地における保留地割合の負担分の買い取りを選択する事も可能ですが、その場合は自治体の議会による承認手続を経る事になります。